Wenn Baulärm das Arbeiten zur Qual macht

Lärm durch Baumaßnahmen im Haus stellt manchmal eine schwere Belastung für dort ansässige Bürobetriebe dar. Ob diese in derartigen Fällen darauf pochen können, dass die Bauarbeiten eingestellt werden, hat das Frankfurter Oberlandesgericht geklärt.

8.4.2019 (verpd) Ein Mieter von Büroräumen muss starken Lärm durch im Haus durchgeführte Umbaumaßnahmen nicht hinnehmen. Der Hausbesitzer kann vielmehr dazu verpflichtet sein, die Arbeiten bis zum Ablauf des Mietvertrages zurückzustellen. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden (Az.: 2 U 3/19).

Ein Rechtsanwalt hatte im vierten Stock eines im Frankfurter Westend gelegenen Gebäudes Büroräume für seine Anwaltskanzlei gemietet. Das Mietverhältnis ist bis zum 31. Dezember 2023 befristet. Nachdem die Immobilie im Jahr 2018 verkauft worden war, bat ihn der neue Gebäudebesitzer um einen vorzeitigen Auszug. Der Grund war, dass er das Gebäude umbauen lassen wollte, um es zum Betrieb eines Bankinstituts nutzen zu können.

Trotz einer ihm angebotenen Abstandszahlung und eines Hinweises auf bevorstehende umfassende Umbaumaßnahmen war der Anwalt nicht dazu bereit, einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages zuzustimmen. Im November 2018 wurde daher in den unteren Geschossen des Gebäudes mit den Baumaßnahmen begonnen.

Unerträglicher Baulärm

Weil Wände eingerissen und sämtliche Bodenbeläge entfernt wurden, kam es in dem gesamten Gebäude zu erheblichen Lärm-, Erschütterungs- und Staubereignissen. Diese erschwerten Bedingungen behinderten den Kanzleibetrieb in erheblichem Maße. Der Kanzleiinhaber beantragte daher beim Frankfurter Landgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit dem Ziel, dass die Umbaumaßnahmen sofort eingestellt werden müssten. Dem gab das Gericht statt.

Der Bauherr legte daraufhin Berufung beim Oberlandesgericht der Stadt ein. Damit hatte er jedoch keinen Erfolg. Nach Überzeugung des Gerichts stellen die Baumaßnahmen eine massive Beeinträchtigung des Kanzleibetriebes dar. Der Kläger werde daher rechtswidrig in seinem mietvertraglichen Besitzrecht beeinträchtigt. Denn der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck der Räume beinhalte den Betrieb eines Anwalts- und Notariatsbüros.

Der beklagte Vermieter habe daher zu gewährleisten, dass die damit zusammenhängenden geistig-gedanklichen Tätigkeiten grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können.

Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht zuzumuten

Die bereits durchgeführten und noch geplanten Bauarbeiten würden aufgrund ihrer Art und ihres Umfangs sowie der Intensität und Dauer diesem Ziel massiv entgegenstehen. Bei den umfänglichen Arbeiten würde es sich auch um keine Renovierungs- und Umbauarbeiten handeln, mit welchen ein Mieter, etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel, rechnen müsse und die er deshalb hinzunehmen habe.

Dem Kläger sei daher die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht zuzumuten. Er sei aufgrund des Mietvertrages vielmehr zur umfassenden Nutzung der Büroräume ohne jegliche zeitliche Einschränkung berechtigt. Das gelte auch für späte Abendstunden, Samstage und Sonn- und Feiertage, an denen Rechtsanwälte und Notare durchaus in ihren Kanzleien anzutreffen seien. Die Entscheidung des Frankfurter Oberlandesgerichts ist unanfechtbar.

Tipp: Wer als Mieter eine Mietrechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten selbst tragen zu müssen. Der Rechtsschutzversicherer übernimmt diese Kosten bei Streitigkeiten für den Mieter, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat. Eine derartige Rechtsschutzabsicherung gibt es für Freiberufler und Gewerbetreibende entweder als separate Police oder als optionalen Zusatzbaustein in der Firmenrechtsschutz-Versicherung.